Víte, jaké má povinnosti správce domu

Správu domu může provádět buď společenství vlastníků bytů a nebytových prostor nebo správce. Zákon jasně určuje jejich zodpovědnost, ale i povinnosti vlastníků bytů.

Správu domu upravuje zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Ten stanoví, že správu domu může provádět buď společenství vlastníků bytů a nebytových prostor (společenství) nebo správce, kterým může být jiná fyzická či právnická osoba. Povinnost správy přitom vzniká již dnem, kdy došlo k prvnímu převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v domě. Jeden dům však může mít uzavřenou pouze jednu smlouvu o výkonu zprávy – buď se správcem nebo smlouvu o společenství. V případě, že by došlo ke kumulativnímu uzavření více smluv, podle zákona platí ta smlouva, která byla uzavřena jako první, ostatní smlouvy jsou neplatné.

Kdo může být správcem domu

Podmínkou v případě správce je uzavření písemné smlouvy o výkonu správy. Zákon na výkon této funkce vyžaduje, aby správce disponoval oprávněním na činnost správa a údržba bytového fondu a zároveň splňoval podmínky zákona o správcích bytových domů. Ten uvádí podrobnosti týkající se odborné způsobilosti, povinného zřízení kanceláře správce, povinného pojištění odpovědnosti za škodu či zápisu do seznamu správců.

Jak zvolit zda odvolat správce

K tomu, aby byl zvolen nový správce je třeba souhlasu nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků. Podepsána smlouva se uzavírá na dobu neurčitou a musí být následně doručena každému vlastníkovi bytu a nebytového prostoru v domě ve lhůtě 30 dnů od jejího schválení. Jediným způsobem, kterým lze smlouvu o výkonu správy vypovídat, je hlasování o výpovědi smlouvy a rozhodnutí nadpoloviční většinou všech vlastníků. Výpovědní doba jsou 3 měsíce, pokud nebylo dohodnuto jinak. Smlouvu o výkonu správy může vypovídat i správce. Ten však nemůže ukončit výkon správy, pokud vlastníci bytů a nebytových prostor v domě nemají ke dni skončení výpovědní doby uzavřenou smlouvu o výkonu správy s jiným správcem nebo není založeno společenství. Pokud to vlastníci nevyřeší do uplynutí výpovědní doby, vztahy mezi původním správcem a vlastníky se stále řídí smlouvou o výkonu správy. Teprve po uplynutí jednoho roku je správce zbaven povinnosti, podle zákona se vytváří fikce vzniku Společenství.

Povinnosti správce domu

Z obsahová hlediska má smlouva o výkonu zprávy obsahovat zejména označení smluvních stran, vymezení vzájemných práv a povinností tak správce i vlastníků bytů a nebytových prostor, způsoby hospodaření s prostředky fondu, placení úhrad, určení výše plateb na zprávu, zda rozsah a obsah zprávy. Podle zákona je správce domu povinen obstarávat služby a zboží, které zajistí údržba a opravy společných částí domu, vymáhat nedoplatky ve fondu provozu, údržby a oprav či vykonávat jiné činnosti, které souvisejí s užíváním domu.

Mezi další povinnosti správce můžeme zařadit:

  • vedení samostatných analytických účtů pro každý spravovaný dům,
  • vedení samostatných účtů pro prostředky provozu, údržby a oprav pro každý spravovaný dům,
  • využívání majetku vlastníků jen ve prospěch vlastníků bytů, ne pro vlastní prospěch nebo prospěch třetích osob,
  • zodpovědnost za všechny škody, které vzniknou v důsledku neplnění svých povinností,
  • každoroční předložení zprávy o činnosti za předchozí rok týkající se domu, jejíž obsahem jsou zejména údaje o finančním řízení, stavu společných částí domu, či jiných významných skutečnostech – každoročně do 31.05.,
  • každoroční předložení plánu oprav na následující kalendářní rok – do 30.11.,
  • v den skončení správy převést zůstatek finančních prostředků na účtu v bance na nového správce nebo společenství, jinak je povinen zaplatit úroky z prodlení,
  • hospodaření s majetkem s odbornou péčí,
  • upřednostňování zájmů vlastníků bytů a nebytových prostor před zájmy vlastními,
  • zastupovat vlastníků bytů a nebytových prostor ve věcech náhrady škody,
  • vymáhat vzniklé nedoplatky za fond oprav a jiné,
  • svolávat schůzi vlastníků minimálně jednou za rok, nebo vždy, když o to požádá minimálně 1/4 vlastníků bytů a nebytových prostor,
  • povinnosti spojené s výkonem dobrovolné dražby a návrhem na zahájení exekuce,
  • odstranit poruchu technického zařízení, pokud bezprostředně ohrožuje život, zdraví nebo majetek v domě,
  • uchovávat všechny přijaté rozhodnutí vlastníků bytů včetně povinnosti vést dokumentaci soudních sporů,
  • umožnit vlastníkovi bytu nebo nebytového prostoru nahlédnutí do dokladů týkajících se správy domu vždy, když o požádá,
  • jiné povinnosti, které přiznává zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor.

Vyškrtnut správce

Zvláštní povinnosti se vztahují na správce, který byl vyškrtnut ze seznamu správců. Po vyškrtnutí je správce zejména povinen do 7 dnů od nabytí právní moci rozhodnutí informovat o tom vlastníků bytů a zrealizovat nezbytné činnosti směřující k ukončení výkonu správy. Po skončení zprávy v domě je správce také povinen předat celou dokumentaci týkající se správy domu, zejména dodavatelské smlouvy, pracovní smlouvy, pojistné smlouvy a další dokumentaci novému správci.

Oprávnění správce domu

Mezi základní oprávnění správce řadíme:

  • disponovat s finančními prostředky na účtu domu,
  • zpracovávat osobní údaje vlastníků bytů a nebytových prostor v zákonem stanoveném rozsahu,
  • zveřejnit seznam vlastníků bytů a nebytových prostor, kteří mají nedoplatky na zálohách do fondu oprav v úhrnu alespoň 500 EUR.

Zástupce vlastníků bytů

Vlastníci bytů a nebytových prostor komunikují se zvoleným správcem prostřednictvím zástupce vlastníků bytů a nebytových prostor. Zástupcem může být jednak vlastník bytu nebo nebytového prostoru, případně i jiná osoba. Zástupce je povinen informovat ostatních vlastníků o důležitých otázkách týkajících se správy domu, ale není oprávněn rozhodovat o všech věcech týkajících se bytového domu, protože zákon některé oprávnění přiznává přímo jednotlivým vlastníkům. Jde zejména o právo podílet se na správě domu, hlasovat jako spoluvlastník či oprávnění, které vlastníci musí přijímat nadpoloviční většinou hlasů t.j. hlasování o smlouvě o společenství, o určení výše měsíčních úhrad atd.

Povinnosti vlastníků bytů

Zákon stanovuje i práva a povinností vlastníkům bytů a nebytových prostor. Samozřejmě, mezi základní práva vlastníků bytů řadíme zejména právo nahlížet do dokladů týkajících se správy domu a právo podílet se na správě domu. Mezi povinnosti patří:

  • podrobí byt nebo nebytový prostor na své náklady,
  • nerušit a neohrožovat výkon vlastnických práv ostatních spoluvlastníků,
  • odstranit závady a poškození na společných částech domu,
  • umožnit v nezbytné míře a na nezbytný čas vstup do bytu osobě oprávněné k údržbě nebo opravě,
  • zachovávat vzhled domu a nerealizovat v nepřiměřeném rozsahu opravy bez souhlasu ostatních vlastníků,
  • v případě rekonstrukce povinnost umožnit vstup správci za účelem kontroly případného ohrožení nebo poškození společných částí domu, zda
  • oznamovat změny v počtu osob užívajících byt.

Renovace výrazně prodlouží životnost podlahám i terasám

Zvlášť v posledních týdnech jsme viděli, jak je upravený a bezpečný domov přispívá k naší celkové pohodě. Možná jsme se na své...

5 retro interiérových prvků, které se vracejí do módy

Dnešní interiérový design začíná doplácet na přesycenost kýčem. Odpovědí na to je návrat retro prvků, které se postupně vracejí mezi nejlepší top...

Pozvěte barvy do vašeho života

Máte pocit, že váš domov potřebuje změnu? Netřeba se hned pouštět do rozsáhlých rekonstrukcí ani shánět drahé bytové doplňky. Raději sáhněte po...

Zajímáte se o interiérový design? Pak máme pro vás skvělou zprávu…

Jednička na trhu ve výrobě a prodeji interiérových dveří, společnost SAPELI, otevřela v rámci svého nového konceptu SAPELI UNLIMITED prémiový showroom v pražském Karlíně,...

Matrace 160×200 cm poskytují dostatečný komfort dospívající mládeži i dospělým

Převracíte se v noci, nemůžete najít vhodnou polohu, ráno jste unavení více, než když jste si šli večer lehnout, navíc vás ještě bolí...

Jak správně vybrat dlažbu?

Vzhledem k rozmanitosti vzorů, barev a tvarů, které jsou dnes v nabídce, výběr správného obkladu může být náročný. Při...